中国人在美国买房问题和步骤

一、我是中国人,可不可以在美国买房?在美国买房有什么限制吗? 答案是:可以。任何外国人都可以在美国买房子。 美国是一个移民国家,是欢迎外国人在美国投资或购置房产, 在买房方面几乎没有任何的限制。但是在卖房的时候, 在利润赋税上可能会有一些不同。

 

二、 在美国买房是必需人到美国才能买吗? 理论上你不必亲自到美国就可以买房。但是在看房、选房的过程中, 你如果能亲自选择是最好的。在我们的案例中, 有的投资人委托他的朋友帮他看房,他从朋友给他的资讯、 图片等资料中作出判断,选定房子。 这是足不出户购置美国房产的一种范例。 如果你对我们公司有足够的信任, 你也可以委托我们来执行购房的全过程。 当然所有的购房文件我们会用网上签字的方式或者用快递的方式邮寄 到中国让你签字。现在大约有一半的银行接受这种网上签字的方法, 只要有 Email的地方,都可以签字,无论你在世界的哪一个地方, 都可以完成在美国买房的过程。

 

三、 在美国购置房产和在中国买房程序上有什么不同? 在美国买房的整个过程中,要经过一层一层的手续,比较复杂, 也比较严谨。也就是说,在房产过户中的诈欺、 违约的机会率会降至最低, 整个买卖的程序你可以参考买房指南中的美国购房流程与步骤。 虽说过程比较复杂,但在美国的经纪人, 都是需要取得各州的专业房地产的执照, 才能为客人作买卖交易服务,整体水平很高, 职业道德相对於国内房产中介素质要好得多。 如果你能选择一个负责任、有经验的经纪人作你的买方经纪, 其它事情你就不必太担忧了。一个好的经纪人,会一步一 步带你走,所有在交易过程中可能发生的情况, 他都会在事前告诉你。

 

四、 在美国的房子有哪几种种类? 在住宅房屋方面,通常分成独立屋(Single family house)、康斗公寓(Condo)、城市屋(Town House)。独立屋在美国房屋里面最多的一种,所谓独立屋, 是在某一块土地上只有这一栋房子。 美国的房屋产权是包括土地及建筑物,这种形态在中国称为别墅。 但别墅并不是正确的解释,因为独立屋有新有旧,有豪华也有破烂, 对於年代久远、破烂的独立屋来说,称不上是别墅, 只能叫做独立屋。别墅可以称为豪华的独立屋。 共渡屋通常是一排相连的房子,有五栋、十栋甚至更多, 你可以拥有其中的一栋,它可以是一层、二层或是三层的形式。 城市屋和共渡屋的差别不大,通常来说城市屋是比较豪华的, 它通常由二栋或三栋构成。

 

五、 在美国有像中国一样的公寓房吗? 在美国也有类似中国的公寓房,不同的是, 这种一栋建筑物里面有很多住户的形态,在美国都是整栋地购买, 作为投资用的商业房。所以这种公寓群是属於商业建筑, 由投资者整栋购买,分间出租而不是出售。

 

六、 在美国有哪些物业可以投资? 除了上面所提到的住宅房屋以外,在美国还有仓库、办公楼、 购物中心、公寓群、旅馆、土地可以进行投资。

 

七、 在各种投资项目中,投资风险如何? 投资风险最低的是住宅房屋,因为住宅房屋是需求性的, 只要人口增加,就有需求。商业性建筑通常投资风险比较高, 因为它受市场影响比较大,例如办公楼在经济好的时候, 出租率会高,经济不好的时候,出租率就会下降。仓库也是一样, 在经济好的时候,货品流通快,仓库的价格也会水涨船高, 而经济不好时,贸易量减少,对仓库的需求会降低。 投资风险最大的是土地,投资回报最大的也是土地,一块不毛之地, 如果被开发的话,它会在一夜之间暴涨, 同样它也可能闲置五十年无人问津,当然毫无任何 利润可言。总之,投资回报率越高的投资风险可能越大。

 

八、 在美国买房可以买新房吗? 美国每年新建房屋只占整个房屋买卖的百分之十几, 不是房屋买卖市场的主体。美国建造的房屋, 一般使用寿命都在六十年以上,如果房屋保养完善, 使用上百年也不是什么奇怪的事情。 新房的地点可能会在新开发的区域或比较偏远的地方,在同一地区, 新屋可能在价格上会高於旧屋。 另外购置新屋可能需要庭院的修建及室内 装潢。这是一笔不小的花费,而购置旧屋, 很多东西前面的屋主都已做好,相对之下可以节省很多。

 

九、 听说在美国买房价钱便宜,但持有成本比较高,到底有多高呢?
答:在美国拥有任何房子真正的持有成本只有 房产税。 房产税在美国各个州各个地区都不同,一般在1%-3%, 在加州是 1%-2%。新开发的区域,地产税会高一些。

除此之外
1. 房屋保险费:在加州,一般的区域,一栋三十万到五十万的房子, 它的房屋保险费每年通常在$600到$900之间, 在加州由於地震灾害比较多,地震险是单独加保的。 在其它州可能也有一些天然灾害,例如龙卷风或是水灾。 你想要你的房子得到保障,就要购买房屋保险。 很多人在国内买房都不买保险,头脑中没有买保险这个概念。 买不买保险,其实是 你自己的选择,但在美国如果你是贷款买房, 银行一定要求你买保险才肯贷款给你。
2. 房屋的另一项持有成本是庭院的维护,例如减草, 在加州每月一般$50-100。 但在美国有一半以上的家庭都自己有割草机,自己维护庭院,运动、 健身,又省钱。
3. 如果你买的是康斗(连排屋),你会有一个社区费( 国内称物管费),费用一般在100到350块之间, 费用的高低取决於社区内各种公用高施费用的分摊。 有社区费的城市屋,社区费中已经包含火灾保险部份, 不必另外再买火险。因为房子是相连的,如果一家着火, 其它人也会受灾,所以他们的火险是共同承担的。

 

十、 在美国买房需要支付多少佣金给经纪人? 在美国无论是买房还是卖房,佣金都是由卖主支付的, 所以你在美国买房不必支付任何佣金给经纪人,除非你们另有协议。

 

十一、到美国买房需要准备哪些文件?
现金买主需要准备的文件
1. 有效的护照和签证
2. 准备好购房资金证明(国内银行中英文版的存款证明)
3. 在美国当地银行开设的帐号如果你想用现金购房, 准备以上三项就可以了。

贷款买主需要准备的文件
1. 有效的护照和签证
2. 工作证明、工作收入 (单位或街道开具证明,交由公证公司翻译)
3. 自付款部份的资金证明(中英文版的银行存款证明)
4. 在美国当地银行开设的帐号

 

十二、我的购房资金如何汇到美国? 如果你在中国或美国设有公司,资金的汇入或转出应该没有问题, 如果你是以个人名义汇款,你会受到外汇管制的限制, 无法将资金整笔一次汇出,而需要分批汇款。 这样你需要更多的时间,早作准备, 如果你在美国的银行已设有一个帐户是最好不过的。 所以在你购房之前如果有机会来美国考查或观光的时候, 顺便开设一个帐户,会对你以后的购房投资有很大帮助。如果没有, 你也可以使用信得过的朋友的银行帐户。关於具体的汇款手续, 你可以咨询当地的银行有关你的外汇需求。

 

十三、应该选择在哪里买房? 如果是自住,要按照你的需求(例如靠近你工作或是读书的地方), 通常选择车程距离不要超过半小时的城市。 要考虑的因素还有学区的好坏以及房屋分租给其它人的可能性。 如果是投资,需要考虑你比较熟悉的地方或是靠近亲朋好友的地方, 以便在需要的时候有人可以帮助照顾。另外还要考虑投资回报率。 购买比较新的房子,可以减少维修的频率和费用。 建议你和经纪人讨论。

 

十四、可以预期在美国房屋的增值有多少? 在长期的统计中,扣除所有持有成本例如地税、物价上涨, 房屋的增值率在5-6%。这是比较客观保守的估计, 目前美国的房价是处於低谷,今後的这几年, 房价的涨幅可能会超过这个数字,也许会超出不少。 美国房价的周期通常在十五年左右,每一次房价的下跌, 都会有一个实质性的经济因素,而不是单纯房价的起伏。

 

十五、在美国购置的房产对我移民美国有帮助吗? 这是两件完全不同的事情,美国买房和你移民美国无关, 移民局不会因为你买了美国房子而核准你永久居留权。 有一些广告把在美国购房和移民混为一谈,不可相信, 也许有一些投资移民案的项目, 是投资计划案相关於某些建筑项目, 但这与购置你个人的房产是根本不同的概念。建议你请教移民律师。

 

十六、如果把房子出租得到的租金需要交税吗? 按照美国的税法,你是需要交税的。具体按照”个人所得税” 里面的租赁报税。

 

十七、能不能举一个实际的例子来解释, 我房子出租的租金到底要交多少税。 假设一栋价值50万美金的房产,一年的租金收入有3万6千美金, 扣除物业费,房地产税,基本维修,水电费,及折旧共2万美金, 则此出租房产净收入为1万6千美金,根据联邦税率它符合, 在8500美金内上缴的税率为 10%,剩下的7500美金需要缴的税率为15%, 两个加起来为1975美金。

 

十八、我怎样知道我要买的房子的地产税是多少? 在美国各州、各地的地产税率都不相同,加州的地产税一般在1. 2%-2.0%,包括了县、市及地方的税。在购房之前, 你可以参考屋主的税率,请你的经纪人帮你换算出来。 如果你要知道确切的数字,需要花一点时间到县级地税单位去查明。 这个税率可能每年会不同,在洛杉矶一般是1.25%

 

十九; 加州地产税的交税时间表是什么?
交税年度按照7月1日到6月30日计算。
一年分两次缴纳。 7月1日到12月31日和1月1日到6月30日
第一份税单(7月1日到12月31日)11月1日到期, 必须12月10日5:00PM前寄出。
第二份税单(1月1日到6月30日)2月1日到期, 必须4月10日5:00PM前寄出。

 

二十、在美国买房子出租的租金回报率好不好? 在美国各个不同的地方,房子出租的回报率都不尽相同。在加州, 我们自己手上实际案例的统计,房子出租的毛租金收入在7%-8% ,净租金回报率在 5%-6%。从租金回报率来 说,比中国要高出好几倍。

 

二十一、在美国卖房赚的钱需要交税吗? 如果你卖房的时候,已经有美国居民的身份, 你可能符合美国的房产优惠政策,在个人二十五万、 夫妻五十万利润之内,自住房免税。细节部分可咨询专业会计师。 如果你卖房时仍然是个外国人,属于”房屋增值税及外国人预扣” 范围。

 

二十二、外国人在美国买房后把房屋卖出, 外国人在卖房的时候是否会被预扣资本利得税。 是的,根据1980年外籍人士房地产投资法案 (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980, FIRPTA),当非居民外籍人士出售美国房产时, 需要预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣。 预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国 国税局。加州对资本利得要求预扣为3.33%, 所以外籍人士卖房后总共被预扣13 .33%。

 

二十三、我在卖房子被预扣资本利税得13.33% 是否在年度报税的时候能够退还部分? 可以。根据持有时间的长短,如果是短期持有,即一年以内, 则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有, 即一年以上,则资本利得税为15%。

 

二十四,在加州买房, 孩子能否享受加州高中生申请加州公立大学的待遇? 如果你在加州住满一年,学费会有折扣。可能要提供水单、电费单、 或者驾照等证明材料。

 

二十五,哪种类型的房屋适合可以商住两用?这个类型的房屋, 是否可以注册公司? 如果产权写明是商业产权和住宅产权,那么可以商住两用, 如果是贷款买到的房,不可以注册公司。如果现金全额买的房产, 可以注册公司。

 

二十六、怎样考察房产价值? 您如何知道一处房地产在出售时价值多少呢? 答:最简单的回答就是聘用一位称职的房地产经纪人, 他们会帮您轻松完成这些工作。 他们往往会为您提供颇具价值的详细信息,包括进入MLS, 那儿概括了您需要涉及的主要地区,包括其它区域住宅的价格, 跟踪市场变化等等。没有房地产经纪人的帮助,您无法进入MLS。 房地产经纪人可以提供给您应该了解的住宅估值程序的关键因素: 包括 房地产的以往资料,建设年代和过去的销售情况; 在同一地区与您考虑购买的房子类似房产的价格,( 关键要比较的是平方英尺,卧室,浴室,占地面积和住宅年龄)。 房价是否与这些条件相匹配。 价格应当与您考虑要买的房子类似的房产相近;市场需求, 住宅价格趋于上涨还是下跌,您的房产类型是否符合市场需求。

 

二十七,现金买房的时间和流程: 用现金买房大约需要两个星期到一个月。如果在美国没有账号, 可以在交割前将现金打到买方律师事务所代管账号存放( Escrow Account)
第一天,下初步合同。这是一个单边合同, 包括开价和其他附加条件,付定金支票作押金。
第二天, 卖方接受出价(可能来回几次讨价还价后接受)。
第三天到第九天,雇佣专业房屋检验人员检查房子。
第九天, 房屋检验完成。如果检验结果有问题,可以再磋商买卖价格, 或终止合同。
第十天,双方律师拟定正式买卖合同。
第十四天, 签署正式买卖合同,付房价5%的定金(也是买方违约金)。
第十五天,律师下订单进行产权调查 (可以提前做,节省时间)。
第二十七天,最后验房。
第二十八天,办理房屋交割手续,付清全款。手续不到1小时 。有些程序加紧的话可以在两到三周内完成整个房屋交割过程。

 

二十八,贷款买房的时间和过程:用贷款买房大约需要两个月左右。
第一天到第十四天,流程和”现金买房流程”一样。
第十五天, 正式买卖合同送交银行,银行开始工作。银行委托第三方评估房价。 (如果你的买入价与银行的估计有较大差距,银行会不同意贷款)
第四十五天,银行给你正式书面回复,同意贷款给你, 或不同意贷款给你。
第四十六天,律师下订单进行产权调查 (可以提前做,节省时间)。
第五十九天,最后验房。
第六十天,办理房屋交割手续,由贷款银行付清全款给卖方。1- 2小时。交割手续(Closing)一结束,律师会在当地县/ 郡地契登记处登记你的地契。 此时你就可以公开宣布你是这个房子的新主人!

近来,前往美国购房的人越来越多, 很多人发现在大洋彼岸拥有一栋自己的房子也并非难事。然而, 在购房的过程中还发生了很多有意思的事。特别是有朋友付了钱, 办完了手续,发现居然没有房产证, 只有一份叫做产权转让书的文件, 经纪人还说这个东西没了也无所谓, 信息已经全部登记在政府网站了。 那位朋友吓坏了以为遇上了大骗子,赶紧咨询美国的朋友, 才了解到这正是地道的美国房产过户方式。

了解美国房产的过户流程,我们先来研究研究在美国过户日( Closing Date)。

首先过户日是在买卖双方达成协议时在合同中便事先约定好的, 当然,如果双方都同意时,也可以在这个日期之前过户也没有问题。 那么在过户日都会做些什么事情呢?

总的来说有以下这些:

在过户日之前或当日,买方将会支付款项(通常是支票或者电汇)

卖方与买方签署产权转让书合同,将房间钥匙转交给买方

产权公司或者律师、公证人员前去当地的政府办公室登记注册

卖方收到扣除了过户费用以及贷款余额等的款项

关于在过户当天是有谁来主持,在美国东西部还有些不同。

在美国西部,一般来说都是由第三方—-产权公司(Title Company)来持有资金,签署产权转让书, 全权安排产权的转移。所以买卖双方都不用同时在场,由产权 公司全权操作。

在美国东部,一般来说产权转移的过程是在一个称作”结算公司”( Settlement Company)的地方进行的,买卖双方( 大多数时候也包括其经纪人)都集聚一堂, 由律师或是结算代理主持,支付款项签署产权转让书, 最后前去政府进行产权登记。当然,若买方确实无法出席, 也可以委托其经纪人或律师代理,代表他们签字, 完成过户的流程以及审核。

美国实行的是契约登记制度,购房并没有类似我们的房产证, 所有的信息都在政府部门进行登记。在美国多数地区都有政府网站, 人们登陆政府网站便可方便得查询到房屋的产权信息; 在少数没有政府网站的地区,人们可以去政府办公室进行查询。 上面不仅有业主信息,也有房屋的基本信息。

一般来说,在政府部门进行注册登记后,一般2- 4周便可完成登记备案。但也有例外, 比如前几年美国经济情况不好,政府部门也大量裁员, 而有的地方房产市场的交易量却大大上升,导致政府部门人手不够, 以至于完成产权的登记备案需要6-8周。 虽然产权的登记需要时间,但产权的转移在过户日已完成, 那时你已是房子的拥有者了。

可以说,完成过户程序,在进行登记以后,产权转让便已不再重要, 也不需要可以保管。业主的信息全部在政府留有备案, 将来将房屋出租出售都不需要类似房产证等文件, 产权所有人就可以轻松办理了。对于自己的房屋, 你是喜欢有房产证藏在家里安心呢, 还是觉得美国人将信息登记在政府来得方便省心呢?